皆さん、古着屋開業の夢、膨らんでますか？株式会社ヴィンテージ・サクセスの佐藤健一です。せやけど「どんな物件を選んだらええんやろ…」って足踏みしてはりませんか？正直に言うて、この物件探しが古着屋の成功の8割を決めると言っても過言やおまへん。
何を隠そう、ワシ自身が2010年のリーマンショックの時、物件選びの甘さから2店舗も潰してもうた苦い経験があるんですわ。家賃、立地、広さ…目先の条件だけで選んで大失敗。せやからこそ、皆さんには同じ轍を踏んでほしくない。
この記事では、ワシの失敗談を全部ぶっちゃけて、「これだけは絶対に選んだらあかん！」という店舗・倉庫の条件を具体的にお伝えします。これを読めば、物件探しの罠をしっかり避けられますさかい、安心してついてきてください！
目次
古着屋開業の物件探しで初心者がハマる3つの大きな罠
まずは、多くの人が知らんうちにハマってしまう大きな落とし穴から話さなあかんな。ワシも昔はこれにまんまとハマって、痛い目を見ましたわ。
「家賃が安い」というだけで飛びついたらあかん！隠れたコストを見抜け
「家賃5万円！安っ！」って、それだけで契約書にハンコ押そうとしてへん？これは絶対にやったらあかん。 安い物件には、必ず裏があると思った方がええ。
ワシが昔借りた店舗がそうやった。家賃は相場の半額やったけど、いざ夏になってエアコンつけたら、電気のアンペア数が低すぎて1時間に何回もブレーカーが落ちる。お客さんがおるのに店内が真っ暗…最悪やろ？結局、電気の増設工事で30万円も余計な出費がかかったんですわ。
冬は冬で、建物の断熱性が低すぎて暖房が全然効かへん。電気ストーブを何台もフル稼働させて、月の光熱費が予想の3倍になったこともあった。結局、安い家賃分なんてあっという間に吹っ飛んで、むしろ赤字やった。
物件の価値は、家賃だけで決まるんやない。「運営にかかる全てのコスト」で判断せな、後で必ず後悔するで。
「人通りが多い＝売れる」は幻想や！ターゲットと立地のミスマッチ
「駅前の一等地やから間違いない！」これも危険な思い込みや。人通りが多ければええってもんやないんですわ。大事なのは、「自分の店のターゲットになるお客さんが、その場所を歩いているか」どうか。
例えば、学生さん向けに1,000円、2,000円のリーズナブルな古着を売りたいのに、周りが高級ブランド店だらけのエリアに出店したらどうなる？場違いな感じがして、誰も店に入ってきてくれへん。
古着屋の面白いところは、必ずしも一等地じゃなくても成功できることやねん。むしろ、ちょっと分かりにくい路地裏や、家賃の安いビルの2階でも、店のコンセプトがしっかりしてて、SNSでファンを掴んでいれば、お客さんはわざわざきてくれる。
自分の「誰に、何を売りたいか」をよーく考えて、そのお客さんが集まる街、歩いてる通りを選ぶこと。これが立地選びの神髄やで。
「とりあえずの広さ」で選ぶと後で泣きを見る！バックヤードの重要性
店舗の見た目の広さだけで物件を決めるのも、初心者がやりがちな失敗や。見落としがちなのが、バックヤード（倉庫スペース）の広さや。
ワシも3店舗目をオープンした時、販売スペースの広さばっかり気にして、バックヤードがめちゃくちゃ狭い物件を契約してもうた。最初はええんやけど、海外からドカンと在庫が届いた途端、もう足の踏み場もないくらいパンパンに。
- 商品の検品をするスペースがない
- アイロンがけや補修ができない
- オンラインショップ用の写真撮影ができない
- 在庫がごちゃ混ぜで、どこに何があるか分からん
結局、作業効率はガタ落ちやし、スタッフのストレスも溜まる一方。商品の回転率も悪くなって、売上にまで影響が出ましたわ。
特に、オンライン販売にも力を入れるなら、販売スペースと同じくらいの広さのバックヤードが必要になることもある。在庫の保管、検品、撮影、梱包、発送…全部そこでやるんやからな。広さは後からではどうにもならん。絶対に軽視したらあかんで。
【店舗編】これは絶対にやったらあかん！避けるべき物件の具体的条件5選
ここからは、もっと具体的に「こんな物件は避けや！」というポイントを5つ紹介するで。内見に行くときは、このリストをスマホにメモして、一つひとつチェックするんやで！
1. 湿気がひどい・カビ臭い物件は論外
古着にとって湿気とカビは最大の敵や。商品の価値を一瞬でゼロにしてしまう。内見の時に、ちょっとでもカビ臭かったり、壁にシミがあったりしたら、その物件は即刻候補から外すべきや。特に地下や1階の物件は要注意。除湿機を24時間フル稼働させることになったら、商品を守るための電気代で経営が圧迫されるで。
2. 動線が悪い・変な形の物件
三角形の部屋とか、真ん中に大きな柱があるとか、デッドスペースが生まれやすい変な形の物件は避けるのが賢明や。ハンガーラックを置ける数が限られて、思ったように商品を陳列できへん。お客さんにとっても、店内をスムーズに見て回れない動線の悪さは、買う気を削ぐ原因になる。内見には必ずメジャーを持っていって、什器をどう置けるかシミュレーションしてみることが大事やで。
3. 電気容量（アンペア）が極端に小さい物件
これはワシの失敗談でも話したけど、ほんまに重要やからもう一回言うとく。特に古い雑居ビルなんかは要注意や。夏場のエアコン、店内の照明、ストックのアイロン、レジのパソコン…これを全部同時に使ったらブレーカーが落ちるような物件は話にならん。契約前に必ず管理会社か大家さんに電気容量を確認すること。もし増設工事が必要なら、費用はどっちが持つんかも、しっかり書面で確認せなあかんで。
4. 看板が出せない・外から店が見えない2階以上の物件
空中階は家賃が安い魅力があるけど、集客のハードルは一気に上がる。ビルの規約で看板が出せなかったり、窓がなくて外から中の様子が全くうかがえなかったりする物件は、一見さんが入ってくる可能性はほぼゼロや。せめて、ビルの入り口に案内看板を置けるか、階段の雰囲気は入りやすいか、そういう「お客さんを上に誘導する仕掛け」が作れるかどうかは、生命線やと思っとかなあかん。
5. 「居抜き物件」の落とし穴に注意
初期費用を抑えられる居抜き物件は魅力的やけど、ええことばかりやない。 前の店のイメージが強すぎて自分の店のコンセプトと合わんかったり、残された空調やトイレがすぐに壊れて、結局高くついたりする罠がある。ワシも昔、居抜きで借りた店のエアコンがすぐに壊れて、修理に20万円かかったことがある。残された設備はちゃんと動くか、所有権はどうなるのか（造作譲渡契約）、契約前に徹底的に確認することが重要やで。
【倉庫編】オンライン販売の要！選んではいけない倉庫の条件
実店舗だけじゃなく、オンライン販売をメインに考えてる人も多いやろう。そんな人にとって倉庫は、店そのものや。ここをケチると、後で絶対に泣きを見るで。
車の横付けができない・搬入路が狭い
海外からコンテナで仕入れたり、大量の在庫を一度に運んだりする時、倉庫の前にトラックを横付けできんかったら、作業効率は地獄のように落ちる。近くの駐車場から台車で何往復も…なんて考えただけでゾッとするやろ。倉庫の前の道路の広さ、駐車スペースの有無は絶対に確認せなあかんポイントや。
セキュリティが甘い・管理人がいない
高価なヴィンテージ品を扱うなら、セキュリティは最重要項目や。ワシも昔、海外仕入れのトラブルで300万円の損失を出したことがあるけど、盗難はそれ以上に心が折れる。24時間稼働の監視カメラはあるか、夜間の人の出入りはどうなってるか。安すぎる倉庫は、セキュリティもそれなりやと思った方がええ。大切な商品を失ってからでは遅いんやで。
床の耐荷重が低い
これはほんまに見落としがちやけど、めちゃくちゃ大事なポイントや。大量の服をハンガーラックにかけると、想像以上の重さになる。特にビルの2階以上を倉庫として借りる場合、床の耐荷重を確認せんと、最悪の場合、床が抜ける危険性もある。建築基準法では、倉庫の床は1㎡あたり約400kgの重さに耐えられる強度が求められることもあるんや。 契約前に必ず不動産会社かオーナーに「床の耐荷重はどれくらいですか？」って確認するんやで。
よくある質問（FAQ）
Q: 物件の内見で絶対にチェックすべきポイントは何ですか？
A: コンセントの位置と数、壁や床の傷や汚れ、携帯の電波状況、そして「ニオイ」ですわ。特にカビや排水溝のニオイは後からではどうにもならんことが多い。自分の五感を信じて、違和感があったら避けるのが賢明やで。
Q: スケルトン物件と居抜き物件、初心者にはどちらがおすすめですか？
A: 正直に言うと、資金に余裕がないなら「状態の良い」居抜き物件がおすすめやな。初期費用をかなり抑えられるから。 ただ、店の世界観にこだわりたいなら、費用はかかるけど自由にデザインできるスケルトン物件やね。どっちにしろ、メリット・デメリットをしっかり理解することが大事やで。
Q: 地方や郊外で古着屋を開業するのは無謀でしょうか？
A: 全然無謀やないで。むしろチャンスやと思う。都心に比べて家賃が格段に安いから、その分、仕入れや内装にお金をかけられる。駐車場を確保できれば、遠方から車で来てくれるお客さんもおる。大事なのは、その場所でどうやって集客するか、SNSなどを活用した戦略をしっかり立てることやね。
Q: 良い物件情報はどうやって探せばいいですか？
A: ネットの物件サイトで探すのは基本やけど、それだけやとええ物件は出てこんことが多い。おすすめは、出したいエリアを決めて、自分の足で歩き回ること。空き店舗を見つけたら、その場で管理会社に電話する。あとは、地元の不動産屋さんと仲良くなることやな。「古着屋やりたいんです！」って熱意を伝えたら、ネットに出る前の情報を教えてくれることもあるで。
Q: 契約時に注意すべき「罠」のような条項はありますか？
A: 「原状回復義務」の範囲は絶対に確認せなあかん。 どこまで元に戻さなあかんのか、契約書でしっかり確認すること。壁に釘一本打つのもダメな場合もある。あとは「解約予告期間」やな。普通は6ヶ月前とかやから、急に店を閉めたくても半年分の家賃を払わなあかんことになる。この2つは特に要注意やで。
まとめ
ここまで読んでくれて、おおきに！古着屋の物件探しは、ほんまに店の将来を左右する大事な一歩や。ワシの失敗談からも分かってもらえたと思うけど、目先の安さや見た目だけで決めると、後で必ず痛い目を見ます。
大事なのは、自分の店の「コンセプト」をしっかり持って、それに合った物件かどうかを見極めること。そして、今回お伝えした「選んだらあかん条件」を一つひとつ潰していくことや。
物件探しは大変やけど、ここを乗り越えれば、夢の実現はもう目の前やで。皆さんの成功を心から応援してます。一緒に頑張りましょう！
